不動産売却における「根抵当権」の特徴とは？流れや注意点も解説

不動産を売却する際に注意が必要な「抵当権」ですが、それと似た用語で「根抵当権」というものがあるのをご存じでしょうか？
根抵当権は抵当権と特徴が異なるため、混同してしまうとトラブルにつながる可能性もあります。
そこでこの記事では、不動産売却における根抵当権の特徴と、根抵当権付き不動産の売却の流れ・注意点を解説いたします。

不動産売却における根抵当権の特徴とは？

根抵当権とは、不動産を担保にお金を借り入れられる権利で、主に事業者向けに設定されるものです。
一般的な抵当権は、住宅ローンを借り入れる際に購入する不動産を担保として設定されます。
住宅ローンを完済することで抵当権が解消されますが、返済が難しくなった際は金融機関により担保にした土地と建物が競売にかけられてしまいます。
一方で、根抵当権は不動産を担保に借入をおこなう点は同じです。
ただ、借入が一度きりの通常の抵当権とは異なり、極度額の範囲内で何度でも借入ができるのが特徴です。
たとえば、極度額を3,000万円に設定しておいて、最初は1,500万円を、あとで残りの1,500万円を借り入れることが可能になります。
また、抵当権の場合は融資の度に設定登記が必要ですが、根抵当権の場合は最初に設定登記をしておけば、後の融資は設定登記が必要ありません。
さらに、根抵当権はほかの融資よりも運転資金を捻出しやすく、かつその度の手間もかからないため、事業資金を借り入れる際に多く利用されています。

根抵当権付きの不動産を売却する流れとは？

根抵当権付きの不動産を売却する際は、借り入れている金融機関の合意が必要です。
そのため、まずは売却する不動産の残債と査定価格を確認し、金融機関に売却したいことを交渉しましょう。
金融機関の合意が得られたら、次は「元本確定」をおこない、その時点での借入金を確定させます。
こうすることで根抵当権を解消でき、不動産を売却することが可能になります。

根抵当権付きの不動産を売却する際の注意点とは？

根抵当権付きの不動産を売却する場合、不動産の所有者と債務者が異なるケースに注意しなければなりません。
不動産の所有者が知らない間に債務者が借入をおこなっていると、借入額が増えて、不動産を売却しても債務を完済できない可能性があります。
また、根抵当権は元本確定をおこなうと、抵当権と同じ扱いになります。
なお、一度抵当権扱いになると、そこから根抵当権に戻すことはできないため、注意しましょう。

まとめ

根抵当権とは、通常の抵当権とは異なり、極度額の範囲内なら何度でも借入がおこなえるという特徴があります。
しかし、根抵当権が付いた不動産を売却する際には金融機関の合意が必要になるため、金融機関への交渉と元本確定をおこない、根抵当権を解消しましょう。
実際に売却をおこなう際は、不動産の所有者と債務者が異なるケースがある点や、元本確定をおこなうと根抵当権に戻すことはできない点にも注意が必要です。
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